Os lotes são criados após um procedimento para o parcelamento do solo. No início, existe uma grande área de terra, sem qualquer tipo de infraestrutura, tais como, saneamento básico, energia elétrica, abastecimento com água potável e etc.
Com isso, uma empresa ou empreendedor (loteador), decide parcelar essa área de terra em vários pedaços menores, tendo como objetivo a venda dos mesmos, para que outras pessoas possam construir suas casas, comércios e empresas. É dessa maneira que os bairros surgem. As cidades costumam se expandir em seus extremos (lados), sendo as áreas rurais as atingidas pela expansão urbana, o que geram novos loteamentos.
Essa expansão gera a criação de novas vias, para veículos e pedestres, o que traz ao município a necessidade de planejar a expansão dos serviços públicos que vão atender essa nova região urbana. Por isso a necessidade de aprovação por parte do município.
Essa aprovação vai trazer a segurança para que os futuros compradores dos lotes, tenham acesso a infraestrutura necessária, assim como não sofrerão cobranças de dívidas anteriores do loteador. Lembrando que a lei confere ao Oficial Registrador de Imóveis o dever de analisar toda a análise da documentação apresentada pelo loteador.
Todos os requisitos legais a serem observados pelo loteador (e consequentemente fiscalizados pelo Registro de Imóveis) estão na Lei Lehmann (6.799/79)
Para loteamento rural deve se ter como base o Decreto-Lei n. 58/37.
Se o loteador, por exemplo, tiver uma dívida capaz de gerar perigo futuro aos adquirentes dos lotes, o Oficial Registrador deve negar o registro.
Com isso, podemos analisar o quão importante é o trabalho do Oficial Registrador de imóveis no auxílio às Prefeituras na organização.
Sua análise é tão importante, que a simples oferta de um lote sem o devido registro do loteamento, constitui em crime, como traz o art. 50 da lei 6.766/73
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios; II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único – O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:
I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
II – com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Qual a documentação necessária (de acordo com o artigo 18 da Lei Federal nº 6.766/79)?
1) Requerimento do loteador, com firma reconhecida, solicitando o registro do loteamento.
OBSERVAÇÕES:
- Se o loteador for pessoa física, incluir a qualificação e anuência do cônjuge, se casado;
- Se for pessoa jurídica, apresentar cópias autenticadas do contrato social e das alterações, acompanhada de Certidão Simplificada expedida pela Junta Comercial.
2) Memorial Descritivo firmado pelo loteador e pelo responsável técnico (com firmas reconhecidas), contendo a descrição completa da área loteada e sua origem, a descrição dos lotes, e mais os requisitos exigidos pelo artigo 9º, §2º, da Lei 6.766/79, reproduzido abaixo.
Lei nº 6.766/79
Art. 9º – …..
§ 2º – O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do Município no ato de registro do loteamento;
IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
3) Plantas do projeto aprovadas pela Prefeitura Municipal, contendo carimbo de aprovação da FEPAM, e firmas reconhecidas do loteador e do responsável técnico.
4) ART do CREA quitada, referente aos serviços profissionais executados.
5) Ato de aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal (original ou cópia autenticada), cuja validade, para fins de registro, é de 180 dias.
6) Licença de Instalação da FEPAM, em nome do loteador.
7) Comprovante de Verificação, pela Prefeitura Municipal, de que foram efetuadas todas as obras de infraestrutura exigidas pela legislação municipal, OU, caso ainda não executadas, deverá ser apresentado um CRONOGRAMA – assinado pelo loteador e pelo representante do município, no qual conste o PRAZO DE EXECUÇÃO das obras (não superior a 04 anos), acompanhado do respectivo instrumento de garantia (se for hipoteca de lotes, será indispensável à formalização por escritura pública).
8) Título de propriedade do imóvel (certidão atualizada da matrícula).
9) Histórico Vintenário dos títulos de propriedade do imóvel (com firma reconhecida), acompanhado das respectivas certidões.
10) Exemplar do contrato-padrão de promessa de compra e venda, do qual constarão, obrigatoriamente, os requisitos do artigo 26 da Lei nº 6.766/79 e as restrições urbanísticas.
11) CERTIDÕES em nome do Loteador:
a) Certidão Negativa Conjunta (ou positiva com efeitos de negativa) da Receita Federal/Procuradoria da Fazenda Nacional;
b) Certidão Negativa de Débitos Previdenciários, expedida pela Receita Federal do Brasil, OU, se for o caso, Declaração com firma reconhecida do loteador pessoa física de que não está enquadrado como contribuinte junto ao INSS;
c) Certidão Negativa da Justiça Federal, cível e criminal (se loteador pessoa jurídica, somente a cível);
d) Certidão Negativa da Justiça Estadual (Cartório Distribuidor do Foro), cível e criminal (se loteador pessoa jurídica, somente a cível)*;
e) Certidão Negativa da Justiça do Trabalho*;
f) Certidão Negativa do Tabelionato de Protestos*;
g) Certidão Negativa da Fazenda Estadual (Exatoria);
h) Certidão Negativa de tributos municipais diversos.
*OBSERVAÇÃO: As certidões das letras “d”, “e” e “f” deverão ser extraídas no domicílio ou sede do loteador e na jurisdição ou circunscrição onde se localizar o imóvel loteado.
12) Certidões relativas ao IMÓVEL:
a) Certidão Negativa de impostos municipais;
b) Certidão atualizada da matrícula, acompanhada das certidões negativas de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias (válida por 30 dias);
c) Certidões comprobatórias do Histórico Vintenário (ver item 9 acima).
OBSERVAÇÃO: Caso a área loteada tenha sido transformada de rural para urbana em prazo igual ou inferior a 05 anos da data de apresentação para registro do loteamento, deverá ser apresentada Certidão Negativa de Débitos do ITR referente a esse imóvel.
13) Certidões em nome daqueles que tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel no período igual ou inferior a dez (10) anos, contados da data de apresentação a registro:
a) Certidão Negativa da Justiça Federal, cível e criminal (se pessoa jurídica, somente a cível);
b) Certidão Negativa da Justiça Estadual (Cartório Distribuidor do Foro), cível e criminal (se pessoa jurídica, somente a cível);
c) Certidão Negativa do Tabelionato de Protestos.
OBSERVAÇÃO: As certidões acima deverão ser extraídas na sede ou domicílio da pessoa jurídica/física, e também na jurisdição/circunscrição do imóvel loteado.
OBSERVAÇÕES:
- A anuência do cônjuge no requerimento para registro do loteamento não dispensará seu consentimento para os atos de alienação de lotes (art. 18, §3º);
- As certidões requeridas, em especial as da Justiça Federal e da Justiça Estadual, caso positivas, deverão ser complementadas por certidões narratórias, a fim de permitir a conferência da viabilidade ou não do registro (artigo 18, §2º, da Lei 6.766/79);
- A existência, em nome do loteador, de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública, impedirão o registro do loteamento (artigo 18, §2º, da Lei 6.766/79);
- Examinada toda a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis expedirá comunicação à Prefeitura Municipal e o loteador deverá providenciar a publicação de EDITAL do pedido de registro por três (3) dias consecutivos, em um dos jornais de circulação diária de Porto Alegre, que tenha alcance em todo o Estado do Rio Grande do Sul (artigo 19 da Lei 6.766/79).
